SCPI européennes : La solution face aux incertitudes économiques en France

Dans un contexte économique marqué par des incertitudes croissantes en France, les investisseurs cherchent à répartir leur patrimoine sur plusieurs marchés. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) européennes ouvrent cette possibilité, en investissant au-delà des frontières hexagonales.

En s’exposant à plusieurs marchés immobiliers européens, ces SCPI diversifient les cycles économiques auxquels un épargnant est soumis. Cette diversification ne supprime ni le risque de perte en capital, ni le risque de liquidité. Les paragraphes qui suivent détaillent ce que ces véhicules apportent et à quelles conditions.

Attractivité et performances des SCPI européennes

Les SCPI européennes séduisent de plus en plus de sociétés de gestion et d’investisseurs grâce à une diversification stratégique, des rendements attractifs et une fiscalité avantageuse par rapport à la France. En effet, les SCPI investissant dans des actifs européens offrent une alternative intéressante face aux turbulences du marché immobilier français.

Transitions Europe d’Arkéa REIM a ainsi affiché un taux de distribution de 8,16 % en 2023, sur un patrimoine constitué après la remontée des taux ; Iroko Zen annonçait pour 2024 un objectif compris entre 6,75 % et 7,5 %, sans engagement contractuel. Ces niveaux, obtenus sur des véhicules jeunes, expliquent l’intérêt porté à ce segment, qui donne accès à des cycles économiques variés selon les pays. Ils restent des données passées et ne préjugent pas des performances futures.

Diversification géographique et avantages fiscaux

La diversification géographique dilue le risque en s’appuyant sur les cycles économiques variés de pays comme l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Irlande, l’Espagne et l’Italie, ainsi que du Royaume-Uni. Elle donne accès à d’autres régimes fiscaux et à d’autres dynamiques locatives, sans garantie de rendement supérieur.

En Allemagne, par exemple, le taux nominal de l’impôt sur les sociétés s’établit à 15 %, contre 25 % en France ; s’y ajoute toutefois la taxe professionnelle locale (Gewerbesteuer), qui porte la charge effective à un niveau proche de 30 % selon les communes. Côté français, les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux, ce qui allège la fiscalité supportée par l’associé.

Conjoncture favorable et gestion locative efficace

Le marché immobilier tertiaire européen s’est ajusté rapidement après la hausse des taux d’intérêt, les valeurs d’expertise ayant été revues sans attendre. Cet ajustement a été plus lent en France, où les corrections de prix de parts se sont étalées sur 2023 et 2024. Un repricing rapide raccourcit la phase d’incertitude, il ne dit rien du rendement futur des acquisitions réalisées ensuite.

En outre, le processus d’acquisition de biens immobiliers en Europe est souvent moins long qu’en France, permettant ainsi une mise en location plus rapide et une rentabilité accrue. La flexibilité des baux dans plusieurs pays européens offre également un avantage significatif, permettant aux investisseurs de négocier des conditions quasi sur-mesure, optimisant ainsi la gestion locative et les revenus générés.