Pourquoi faut-il investir dans une SCPI européenne ?

Les SCPI européennes séduisent de plus en plus d’épargnants. Mais pourquoi faut-il investir dans une SCPI européenne ? Le présent article répond à cette question et rappelle les intérêts à opter pour cette catégorie de SCPI. Il recense également les principales SCPI investies en Europe.

Quels sont les principaux avantages des SCPI européennes ?

Les SCPI (société civile de placement immobilier) européennes présentent plusieurs atouts pour un épargnant. La mutualisation du risque locatif et du risque foncier en constitue le premier : le capital est réparti entre de nombreux immeubles, situés dans plusieurs pays et loués à des locataires différents. Le départ d’un locataire ne se répercute donc que marginalement sur les distributions. Ce mécanisme lisse les revenus sans les garantir : les loyers versés dépendent des encaissements réels et peuvent baisser.

Les épargnants sont par ailleurs déchargés de la gestion locative et de la trésorerie de l’investissement. La taxe foncière est acquittée par la SCPI, donc supportée indirectement au travers des charges. Les SCPI européennes offrent une bonne souplesse de combinaison, ce qui permet de détenir plusieurs véhicules aux stratégies complémentaires.

Sur le plan des revenus, les SCPI européennes les mieux orientées ont affiché des taux de distribution proches de 6 % en 2023 et 2024, quand la moyenne du marché se situait plutôt autour de 4,5 %. Ces chiffres sont historiques et ne préjugent pas des années suivantes. Enfin, investir dans ces véhicules revient à s’exposer à des pays dont la fiscalité immobilière diffère de celle applicable en France.

Zoom sur la fiscalité attractive des SCPI européennes

La fiscalité des SCPI européennes obéit à des règles spécifiques. Les revenus de source étrangère échappent aux prélèvements sociaux français, ce qui allège la ponction globale par rapport à des revenus fonciers français. Pour les pays où l’imposition intervient à la source, les conventions fiscales bilatérales écartent une seconde imposition en France.

La charge résiduelle correspond alors, selon le mécanisme retenu, à l’écart entre la tranche marginale d’imposition et le taux moyen d’imposition du foyer. Ce traitement rend les SCPI européennes intéressantes pour un contribuable fortement imposé, sans qu’il s’agisse d’une règle générale : l’intérêt dépend de la situation fiscale de chacun.

Quelles sont les SCPI investies en Europe ?

Au moment de la rédaction de cet article, une dizaine de SCPI investissaient significativement hors de France ; elles se comptent aujourd’hui par dizaines. Figuraient parmi elles la SCPI Corum Origin — rebaptisée ainsi en 2019, elle s’appelait auparavant Corum Convictions —, la SCPI LFP Europimmo, la SCPI Novapierre Allemagne, la SCPI Actipierre Europe et la SCPI Corum XL. S’y ajoutent la SCPI Eurovalys, la SCPI Europimmo Market, la SCPI Opus Réal, la SCPI Pierre capitale et la SCPI Pierval Santé. Ces véhicules se distinguent par leur exposition géographique, leur souplesse de détention et le régime fiscal applicable aux revenus de source étrangère.

La mutualisation du risque locatif répartit la vacance sur l’ensemble du parc, de sorte qu’un local inoccupé n’interrompt pas les distributions ; elle ne garantit toutefois ni leur niveau, ni le capital investi. Cette mécanique explique le développement continu des SCPI européennes auprès des épargnants qui cherchent à diversifier leur patrimoine au-delà des frontières françaises.