Les SCPI sans frais séduisent les épargnants en quête de transparence et de rentabilité

Les SCPI sans frais d’entrée, telles qu’Iroko Zen et Remake Live, écartent la commission de souscription pratiquée par la plupart des SCPI. La totalité du capital versé sert alors à l’acquisition de parts, ce qui modifie la mécanique de rentabilité du placement — sans supprimer les frais, comme le montre la suite.

Les SCPI sans frais d’entrée : un modèle différent

Les SCPI sans frais d’entrée, telles qu’Iroko Zen et Remake Live, s’écartent du modèle traditionnel en supprimant la commission de souscription. L’intégralité du montant versé est investie en parts dès la souscription.

Pour un nouvel associé, cette absence de frais d’entrée supprime le décalage initial entre le montant versé et la valeur des parts détenues, souvent dissuasif. Le seuil de rentabilité est atteint plus tôt, ce qui ne préjuge en rien du niveau des distributions futures.

Les pièges cachés des SCPI sans frais d’entrée

Cependant, l’absence de frais d’entrée dans les SCPI n’est pas sans contreparties. Les frais sont souvent déplacés vers d’autres niveaux, tels que les frais de sortie anticipée. Par exemple, Iroko Zen et Remake Live imposent une commission de retrait de 5% si les parts sont vendues avant respectivement 3 et 5 ans. Cela peut pénaliser ceux qui cherchent une plus-value rapide.

De plus, les frais de gestion annuels sont généralement plus élevés. Remake Live prélève 18% TTC sur les loyers, contre 14,4% pour Iroko Zen, ce qui peut réduire le rendement net pour les investisseurs.

Performances et fiscalité : ce que disent les chiffres

Les SCPI sans frais d’entrée, comme Iroko Zen, ont affiché en 2023 et 2024 des taux de distribution compris entre 6 % et 7 %, contre 4,53 % en moyenne pour l’ensemble des SCPI en 2023. Ces niveaux ont été obtenus malgré des frais de gestion plus élevés, sur un patrimoine récent acquis après la remontée des taux. Ils sont historiques et ne préjugent pas des distributions à venir.

La fiscalité joue un rôle clé, surtout pour les SCPI européennes présentes dans plusieurs pays. Iroko Zen est ainsi implantée dans six pays, ce qui ouvre droit à l’application des conventions fiscales et à une exonération de prélèvements sociaux sur la part de revenus de source étrangère. Le taux de distribution annoncé par ces SCPI dépasse souvent 5 % : il s’agit d’un objectif de gestion, non d’un engagement contractuel.

Portail-SCPI, une plateforme de référence pour analyser et investir dans les SCPI

Face à la multiplication des SCPI, et en particulier des modèles sans frais d’entrée, disposer d’une information fiable et d’un accompagnement spécialisé devient essentiel. Toutes les SCPI ne répondent pas aux mêmes objectifs, et les différences en matière de stratégie immobilière, de frais, de rendement cible ou de liquidité peuvent avoir un impact significatif sur la performance globale d’un investissement.

Portail-SCPI s’est imposé comme une plateforme de référence pour comprendre, comparer et investir en SCPI. Forte de plus de 11 ans d’expertise exclusivement dédiée à ce marché, la plateforme s’appuie sur des conseillers spécialisés en SCPI, capables d’analyser les caractéristiques de chaque véhicule d’investissement et de les replacer dans une stratégie patrimoniale cohérente.

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