SCPI Allemagne : qui détient quoi, et à quel rendement

Ce qu’est réellement une « SCPI allemande »

Une SCPI dite allemande reste une société civile de placement immobilier de droit français, agréée par l’Autorité des marchés financiers et gérée depuis la France. Ce qui la distingue, c’est la localisation de son patrimoine : ses immeubles se trouvent en Allemagne. Vous souscrivez en euros, depuis la France, sans démarche administrative allemande, et vous percevez une quote-part des loyers encaissés outre-Rhin.

La nuance compte, parce que le terme est employé avec beaucoup de souplesse. Entre une SCPI dont la totalité des actifs est allemande et une SCPI « européenne » dont 3 % du portefeuille se trouve en Allemagne, la promesse commerciale se ressemble mais l’exposition réelle n’a rien à voir. Le tableau ci-dessous sépare les deux.

Pourquoi le marché allemand attire les gérants français

L’Allemagne est la première économie européenne, mais ce n’est pas la raison principale. Ce qui intéresse les sociétés de gestion, c’est la structure du marché locatif.

L’économie allemande est décentralisée : Francfort concentre la finance, Munich la technologie et l’assurance, Hambourg la logistique et les médias, Düsseldorf et Cologne les services, Stuttgart l’industrie automobile. Il n’existe pas d’équivalent au poids écrasant de Paris dans le marché tertiaire français. Un portefeuille allemand se diversifie donc naturellement entre plusieurs bassins d’emploi, alors qu’un portefeuille français reste largement adossé au dynamisme francilien.

S’y ajoutent des baux commerciaux généralement plus longs et indexés, et une culture locative où la renégociation à la baisse est moins systématique qu’en France. Ces éléments soutiennent la régularité des loyers, sans pour autant garantir quoi que ce soit : les taux d’occupation publiés dans les tableaux ci-dessous montrent que la vacance existe aussi en Allemagne.

Les SCPI dont le mandat est spécifiquement allemand

Ces SCPI ont été conçues pour investir en Allemagne, et n’en dévient pas. Ce sont elles qui offrent l’exposition la plus pure au marché allemand, et donc la fiscalité la plus favorable pour un résident français.

Les SCPI européennes fortement exposées à l’Allemagne

Ces SCPI investissent dans plusieurs pays, mais l’Allemagne y occupe une place significative. Elles offrent un compromis : une exposition allemande réelle, diluée dans une diversification géographique plus large qui limite le risque pays.

Comment souscrire depuis la France

La souscription est identique à celle d’une SCPI française : bulletin de souscription, versement, puis délai de jouissance avant les premiers revenus. Aucune formalité allemande n’est requise, la SCPI étant une structure française.

Quatre modes de détention coexistent, et le choix pèse davantage que le choix de la SCPI elle-même :

• Au comptant — le plus simple. Les revenus tombent au rythme trimestriel dans la quasi-totalité des cas.
• À crédit — les intérêts d’emprunt se déduisent des revenus fonciers. L’effet de levier fiscal est cependant moins puissant sur des revenus allemands, déjà exonérés de prélèvements sociaux.
• En nue-propriété — vous achetez avec une décote, sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement, et donc sans imposition sur ces revenus. Adapté à un contribuable fortement imposé qui prépare un complément de revenus futur.
• Via un contrat d’assurance-vie — la fiscalité du contrat se substitue à celle des revenus fonciers, ce qui annule l’avantage fiscal spécifique aux revenus allemands. Les frais du contrat viennent en outre s’ajouter.

Le détail du traitement fiscal est expliqué ici →

Les points à vérifier avant de souscrire

• La part réellement allemande du patrimoine, pas l’intitulé commercial de la SCPI.
• Le taux d’occupation financier et sa tendance sur trois ans : un taux qui s’effrite annonce souvent une baisse de distribution.
• L’écart entre le prix de part et la valeur de reconstitution. Une part vendue nettement au-dessus de sa valeur de reconstitution intègre une prime qu’il faudra justifier.
• Le report à nouveau, réserve qui permet de lisser une mauvaise année sans couper la distribution.
• La collecte récente. Une collecte massive mal employée dilue le rendement ; une décollecte force à vendre des actifs au mauvais moment.